말레이시아에서 외국인이 살 수 있는 말레이시아 부동산의 하한가가 정해져 있습니다. 말레이시아 정부는 하한가를 통해서 말레이시아 현지인이 사는 부동산에 외국인이 사지 못하도록 하고 있습니다.
싱가포르 위에 위치한 말레이시아의 조호 주는 몇 년 전부터 부동산 열풍이 불고 있는 곳입니다. 특히 중국 현지 부동산 건설 회사가 건설 중인 대규모 프로젝트인 포레스트 시티에 대한 말이 많습니다.
포레스트 시티는 중국 쓰촨 성의 청두시(Chengdu)에 있는 치이 시티 포레스트 가든(Qiyi City Forest Garden)의 모습을 떠올리게 합니다. 그린 빌딩을 추구했지만, 수많은 식물로 덮인 아파트는 생각과 전혀 다르게 벌레와 모기 지옥이 되었습니다.
목차
1. 중국 부동산 건설사가 짓는 말레이시아 해상 콘도
2. 중국 부동산 건설사, 컨트리 가든(Country Gardarn)
3. 포레스트 시티의 환경 문제
4. 포레스트 시티의 빈집
중국 부동산 건설사가 짓는 말레이시아 해상 콘도
싱가포르에서 말레이시아로 가기 위해서는 싱가포르와 말레이 반도 사이의 조호 해협(Johor Strait)을 건너는 두 개의 다리를 건너가야 합니다.
두 개의 다리는 조호 코즈웨이(Johor Causeway)와 세컨드 링크(Second Link)입니다. 그중에서 조호 시내로 들어가려면 조호 코즈웨이를 지나가야 합니다.
싱가포르에서 세컨드 링크 다리를 지나 말레이시아의 조호 주에 도착하면 동쪽으로는 조호 주에서 부동산 건설의 메카인 이스칸다르(Iskandar)가 나옵니다. 이스칸다르 주변으로 레고 월드(Lego World)를 비롯해서, 리딩 말레이시아 대학교(University of Reading Malaysia), 국제 학교 등이 들어와 있습니다.
세컨드 링크 다리의 서쪽 방향으로는 포레스트 시티(Forest City)가 인공섬에 자리 잡고 있습니다.포레스트 시티는 13.86 ㎢ 규모의 섬에 1,000 억 달러(약 114조 원) 규모의 부동산 건설 프로젝트입니다.
프로젝트의 건설사는 컨트리 가든 퍼시픽뷰(Country Garden Pacificview Sdn Bhd)입니다. 싱가포르의 센토사(Sentosa) 섬의 크기가 4.71㎢입니다. 포레스트 시티는 센토사의 약 3배 크기입니다.
컨트리 가든 퍼시픽뷰는 중국의 부동산 건설 회사인 컨트리 가든(Country Gardarn)의 지분 60%와 조호 주의 에스프란데 당가 88(Esplanade Danga 88 Sdn)의 지분 40%로 만들어진 회사입니다.
조호 주에서는 2016년 이스칸다 특별 경제구역(SEZ)을 선언하여 포레스트 시티에서 사업 등에 대한 면세 조치를 합니다.
포레스트 시티 프로젝트는 2006년에 20년 기간의 건설 프로젝트로 발표됩니다. 프로젝트가 진행될수록 여러 가지 잡음이 들려오고 있습니다.
- 비자: 2018년 말레이시아의 새로운 총리가 된 마하티르 모하마드는 외국인이 말레이시아에 집을 구매하는 것이 비자를 자동으로 획득하는 것은 아니라고 언급합니다. 이후에 MM2H 비자 발급이 중지됩니다.
- 환경: 매립 공사를 상세 환경 영향 평가(DEIA, Detailed Environmental Impact Assessment) 없이 시작합니다.
- 영업: 중국의 통화 통제와 중국 본토인의 구매 급감으로 인한 부동산 판매의 저조
아래 글은 말레이시아 은퇴 비자인 MM2H(Malaysia My 2nd Home)의 발급 중지와 관련된 글입니다.
코로나 19와 말레이시아 MM2H 은퇴 이민 비자, 임시 중지의 배경
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중국 부동산 건설사, 컨트리 가든(Country Gardarn)
컨트리 가든은 1954년생의 양 구오치앙(Yang Guoqiang, 楊國強) 회장이 1992년에 설립한 부동산 건설 회사입니다. 회사가 등록된 주소는 케이먼 제도(Cayman Islands)입니다.
케이먼 제도는 영국령의 섬으로 쿠바 밑에 위치하고 있는 260 ㎢ 크기의 제도입니다. 경상남도의 남해도가 301㎢로 케이먼 제도보다 큽니다.
케이먼 제도는 소득세, 법인세, 상속세가 없어 대신 간접세로 운영하기 때문에 대표적인 조세 피난처로 알려져 있습니다. 특히 영국이 유럽연합(EU)에서 플렉시트로 탈퇴한 후 2020년 유럽연합은 케이먼 제도를 조세피난처 블랙리스트로 지정했습니다.
컨트리 가든은 중국 광둥 성 불산시(Foshan)에 근거지를 두고 있습니다. 그리고 2007년 4월에 홍콩 증시(Hong Kong Stock Exchange)에 상장됩니다.
컨트리 가든은 말레이시아에 최초로 진출한 중국 회사입니다. 조호 주의 회사와 합작 투자로 2013년 컨트리 가든 퍼시픽뷰(Country Garden Pacificview Sdn Bhd)를 설립합니다.
그리고 조호 주와 쿠알라룸푸르, 셀랑고 주(한국의 경기도에 해당하는 주)에 대형 부동산 프로젝트를 차례로 시작했습니다.
- 조호 주의 포레스티 시티(Forest City)
- 조호 주의 컨트리 가든 센트럴 파크(Country Garden Central Park)
- 조호 주의 컨트리 가든 당가 베이(Country Garden Danga Bay): 조호 시내와 가까운 해안
- 셀랑고 주의 다이아몬드 시티(Diamond City): 쿠알라룸푸르의 남쪽에 위치
- 쿠알라룸푸르의 레이크 시티(Lake City@KL North): 쿠알라룸푸르 북쪽의 관광지 바투 동굴로 가는 길목에 위치
셀랑고 주에 있는 다이아몬드 시티는 쿠알라룸푸르에서 상당히 외곽에 위치하고 있습니다. 쿠알라룸푸르에서 도심 한복판인 부킷 빈탕(Bukit Bintang)에서 녹색의 9호선을 타고 마지막 역인 가장(Kajang) 역에 내린 다음, 다시 차로 11km 떨어진 곳에 위치합니다.
그래서 동네가 한적한 만큼, 다이아몬드 시티에는 대규모 주택이 들어서 있습니다. 집의 리모델링 때문에 벽에 바를 타일을 알아보러 다니다가 다이아몬드 시티에 가보게 되었습니다.
겉으로 봤을때 말레이시아의 일반 주택과 조금 달랐습니다. 이를테면 다이아몬드 시티의 주택 1층의 전면 창문있고, 2층의 발코니가 있었는데, 보통 말레이시아 주택에 1층 전면 창문 대신에 길고 좁은 유리창을 하고, 2층에 발코니가 거의 없습니다.
그리고 말레이시아 집에 창문의 바깥쪽을 테두리를 만듭니다. 유럽의 주택에서도 볼 수 있는데, 말레이시아에서는 '비딩'이라고 부릅니다. 아무튼 다이아몬드 시티의 집에는 이 비딩이 없습니다.
그래서 집의 디자인이 특이하다고 생각했었지만, 그때는 다이아몬드 시티가 중국 건설사에 의해 지어진 줄 몰랐습니다. 다이아몬드 시티는 컨트리 가든의 말레이시아에서의 2 번째 프로젝트라고 합니다.
그리고 2017년 11월 24일, 조호의 주얼 오브 조호 어워드(Jewels of Johor Awards)를 통해 컨트리 가든 퍼시픽뷰는 그해의 최고 지속 가능한 건설상을 받습니다.
아울러 컨트리 가든 당가 베이(COUNTRY GARDEN DANGA BAY)를 통해 최고의 건설상과 최고의 수변건설상을 받습니다.
포레스트 시티의 환경 문제
포레스트 시티의 건설은 인공 섬을 매립하여 만들 계획이었습니다. 그래서 먼저 인공 섬을 매립해야 하는데, 이 과정에서 법적으로 요구되는 상세 환경 영향 평가(DEIA, Detailed Environmental Impact Assessment) 없이 2014 년 1 월에 시작합니다.
포레스트 시티가 건설되는 지역은 원래 환경 현장 평가 1등급(Phase I Environmental Site Assessment) 지역으로 보호되며 영향이 적은 자연 관광, 연구 및 교육을 제외하고는, 건설이 허용되지 않았습니다.
이에 싱가포르는 해당 매립과 건설 공사에 의한 싱가포르 해역의 환경에 대한 영향을 염려하여 2014 년 5 월 말레이시아 연방 정부에 외교 문서를 보냈습니다.
- 수류 속도의 잠재적인 변화 및 항해 안전에 대한 후속 영향
- 세컨드 링크(Second Link) 인프라에 영향을 미칠 수 있는 침식 가능성
- 해안 및 해양 환경과 지역 어장에 영향을 미칠 수 있는 수질 및 형태의 변화
그리고 말레이시아의 환경부(Ministry of Environment And Water)는 2014년 6월 6일 상세 환경 영향 평가(DEIA) 요청하고 2014년 6월 17일 작업 중단을 명령했습니다.
상세 환경 영향 평가(DEIA)는 2015년 1월에 발행되었습니다. 1,600 헥타르(16 제곱 킬로미터)에서 405 헥타르 미만으로 크기를 줄이는 것을 포함하여 81 개의 지침을 포함하고 있음을 확인하게 됩니다.
컨트리 가든은 섬의 매립과 부동산 건설로 인해 해초 생태계가 큰 영향을 받을 것을 인정하고 건설 프로젝트를 1/3로 줄이고, 섬을 4개로 나누겠다고 발표했습니다.
포레스트 시티의 빈집
컨트리 가든이 포레스트 시티의 2/3를 소유하고 있으며 나머지 지분은 조 호르의 술탄 이브라힘 이스마일이 관리하는 말레이시아 현지 기업인 에스프란데 당가 88이 가지고 있습니다.
컨트리 가든은 포레스트 시티를 에너지 효율적이고, 생태학적으로 깨끗하며, 오염이 적은 연안의 스마트 시티로 만들 계획입니다.
- 자체 세관 시설: 싱가포르에서 일하는 사람들이 매일 출퇴근할 수 있음
- 사물 인터넷 네트워크: 화웨이(Huawei Technologies)와 파트너십을 통해서 사물 인터넷 네트워크 구축
컨트리 가든의 포레스트 시티는 중국의 중상류층 사람들 중에서 베이징, 상하이의 비싼 아파트를 사는 대신, 조호의 해안가 럭셔리 콘드를 사기 원하는 중국 구매자를 겨냥해서 만들어졌습니다.
2035년까지 포레스트 시티에 700,000 명의 사람을 수용할 것으로 예상하고 있으나, 2019년 말까지 단 15,000 세대에게 팔았습니다.
2018년 말레이시아의 새로운 총리가 된 마하티르 모하마드는 외국인이 말레이시아에 집을 구매하는 것이 비자를 자동으로 획득하는 것은 아니라고 언급합니다. 이후에 MM2H 비자 발급이 중지됩니다.
그리고 중국은 통화 통제를 시행한 뒤, 중국 본토로부터의 매출이 급감하였습니다. 중국 사람이 해외에서의 연간 상한선은 5만 달러(약 5700만 원)입니다.
게다가 코로나 19로 인해 국제 여행과 말레이시아의 국내 이동이 제한되어 2020년 3월 이후 90 % 이상 판매가 감소했다고 합니다.
내부자 고발에 의하면 포레스트 시티를 팔기 위해서 중국 본토의 아파트를 사면, 편의점의 과자처럼 1+1으로 포레스트 시티를 끼워 판다는 얘기도 흘러나오고 있는 실정입니다.
포레스트 시티를 구매한 일부 구매한 중국인은 조호 주를 떠나기로 결정하고 포레스트 시티를 팔려고 부동산 시장에 내놓았습니다.
본토의 중국인은 부동산의 보증금을 돌려받으려고 했으나, 계약서가 영어로 되어 있고, 부동산 건설 회사의 변호사를 통해 계약을 했기 때문에, 보증금을 못 돌려받는 사례가 있다고 합니다.
아래 글은 이와 관련된 말레이시아 부동산 계약과 변호사에 대한 글입니다.
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말레이시아의 부동산 사이트인 '프로퍼티 구로(propertyguru.com)'에 의하면, 포레스트 시티에서 가장 저렴한 편에 속하는 작은 평수의 콘도의 크기는 17평입니다. 방 3개, 화장실 1개가 850,000 링깃(약 2억 3천3백만 원)입니다.
또한 포레스트 시티의 방 5개, 화장실 5개로 196평의 2층 주택은 9,000,000 링깃(약 24억 7천만 원)입니다.
포레스트 시티의 작은 평수의 콘도나 2층 주택은 말레이시아의 보통 사람들이 구입하기에는 대출을 많이 받아도 무리입니다. 말레이시아 사람들은 집값의 90%까지 은행에서 대출을 받을 수 있습니다. 그럼에도 24억 7,000만 원의 주택을 살려면 2억 4,700만 원을 현금으로 가지고 있어야 합니다.
아래 글은 쿠알라룸푸르, 셀랑고 주, 조호 주, 페낭 주의 콘도와 주택의 가격에 대한 글입니다.
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주변에서 하는 얘기로는 말레이시아의 집 가격이 계속 올라가고 있다고 합니다. 특히 말레이시아 사람들이 20년 동안 집값이 2배로 올랐다고 말하는데, 진위 여부가 궁금했습니다. 정말로 말레
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그리고 리모델링비, 집을 구입하기 위한 각종 서류, 변호사 비용을 합치면 대략 1억은 더 가지고 있어야 합니다. 현금으로 3억 5,000만 원을 지불하고 90% 대출을 받아서 고가의 집을 살 말레이시아 사람이 많지 않습니다.
그래서 컨트리 가든은 포레스트 시티를 인도네시아, 베트남, 한국, 일본, 대만 및 홍콩에서 구매자를 찾고 있습니다.
한국의 경우는 2019년 9월 28일 한국 VIP 고객을 대상으로 롯데월드타워 SKY 31 컨벤션에서 '신흥국가 말레이시아, 친환경 미래도시를 품다’라는 주제로 세미나를 개최했습니다.
FIN
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