외국인의 말레이시아 부동산(콘도) 구매 및 부가 비용 - 쿠알라룸푸르(KL)

말레이시아에서 외국인이 부동산을 살때, 특히 쿠알라룸푸르와 셀랑고 주의 콘도를 구매하면, 부동산 구매 비용과 기타 부가 비용이 발생합니다. 외국인은 어떤 집을 살 수 있으며, 구매부터 부가 비용까지 얼마의 돈이 필요한지에 대해 알아봅시다.

 

목차

1. 살 수 없는 부동산

2. 그렇다면, 부동산을 구매하는데 얼마가 필요할까요?

3. 셀랑고 주의 지역 구분

4. 쿠알라룸푸르의 콘도

5. 구입할 콘도를 선택할 때, 추가로 생각해야 하는 비용

6. 콘도를 사기 위한 비용

7. 콘도를 구입하고 나서 발생하는 비용

8. 그럼 파는 시기는 언제가 좋은가?

 

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살 수 없는 부동산

 

한국 사람을 포함한 외국인은 말레이시아에 부동산을 구매할 수 있습니다. 아파트, 콘도, 주택 등등의 부동산을 구매할 수 있습니다. 물론 살 수 없는 부동산도 있습니다.

 

그러면 개수에 제한이 있을까요? 없습니다. 말레이시아 자국민에 대해서도 제한이 없고, 외국인에 대해서도 여러 채의 부동산 구매에 제한이 없습니다. 세금만 내면 되는 구조입니다.

 

그렇지만 아래는 외국인이 살 수 없는 부동산입니다.

 

• 부미 랏(BumiLot): 말레이 무슬림 대상의 부동산입니다. 외국인뿐만 아니라 심지어 인도계나 중국계도 살 수 없는 부동산입니다. 판매 가격보다 15% 저렴합니다. 콘도에 비어있는 유닛은 부미 랏일 가능성도 있습니다. 
• 말레이시아 주별 가격 제한 이하의 부동산 
• 사투 말레이시아(1 Malaysia, 현지인을 대상으로 첫 번째 부동산 소유를 위한 집) 같은 부동산을 포함한 기타 등등

 

개인적인 의견으로 말레이시아 집은 리스홀드(Leasehold)와 프리홀드(Freehold)로 나누어지는데, 리스홀드 집을 굳이 살 필요가 없습니다.

말레이시아 집, 리스홀드(Leasehold)인가 프리홀드(Freehold)인가?

 

같은 동네에 있는 3층 집에 대한 리스홀드와 프리홀드에 대한 부가적인 예입니다.

말레이시아 셀랑고 주, 3층 고급 주택의 비교

 

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그렇다면, 부동산을 구매하는데 얼마가 필요할까요?

 

외국인이 구매할 수 있는 부동산의 최저가는 말레이시아 주별로 정해져 있습니다. 말레이시아의 화폐 단위는 링깃(RM, 링깃 말레이시아)입니다. 

 

• 쿠알라룸푸르(KL, Kuala Lumpur): 100만 RM
• 셀랑고 주(Selangor): 200만 RM(1,2 구역), 100만 RM(3구역), 아파트/콘도/타운하우스(빈집)는 150만 RM(1,2구역)
• 조호(Johor): 100만 RM, 국제지구는 200만 RM (국제 지역)
• 페낭(Penang): 페낭의 주택은 180만 RM(섬, 빈집), 75만 RM(내륙, 빈집, 내륙에도 페낭 주의 영역이 있습니다), 그리고 페낭의 아파트/콘도/타운하우스의 경우는 80만 RM(섬, 빈집), 40만 RM(내륙)  

 

여기서 빈집은 말레이시아에서는 오버행(Overhang)이라고 하는데, 건설회사가 콘도를 완공하고 이후 정부로부터 '공사 완료 및 준수 인증서(CCC, Certificate of Completion and Compliance)'를 발급받은 후 9개월이 지나도록 팔리지 않은 빈집을 말합니다. 

한화로 환산해 보겠습니다. 6월 12일 1 RM은 약 271.8 원입니다.

 

• 200만 링깃: 약 5억 4,500만 원
• 180만 링깃: 약 4억 8,900만 원
• 150만 링깃: 약 4억 700만 원
• 100만 링깃: 약 2억 7,200만 원
• 80만 링깃: 약 2억 1,700만 원
• 75만 링깃: 약 2억 400만 원
• 40만 링깃: 1억 900만 원

 

많은 수의 외국인이 쿠알라룸푸르에 콘도를 구입한다면 100만 링깃 이상되는 콘도 유닛을 살 수 있습니다. 

 

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셀랑고 주의 지역 구분

 

셀랑고 주는 수도 쿠알라룸푸르를 포함하는 경기도와 같은 주입니다. 그래서 부촌과 아닌 동네, 수도와 가까운 동네, 먼 동네를 1, 2, 3 구역으로 분류했습니다. 1 구역이 위치상 가장 중요합니다.

 

• 1 구역: 페탈링(대표적인 부촌으로 쿠알라룸푸르의 바로 옆 서쪽입니다. 페탈링자야, 푸종, 수방 자야 등의 도시가 있습니다), 곰박(쿠알라룸푸르의 북쪽입니다), 훌루 랑갓(쿠알라룸푸르의 남쪽입니다), 세팡, 클랑(쿠알라룸푸르의 서쪽 방면으로 해변가입니다)
• 2 구역: 쿠알라 셀랑고(반딧불 관광을 가는 곳으로 쿠알라룸푸르에서 먼 곳입니다), 쿠알라 랑갓
• 3 구역: 훌루 셀랑고(프레이저 힐이라는 관광지가 있는 동네입니다), 삼박 버르남

 

셀랑고 주의 1, 2 구역의 경우 콘도의 빈집을 살 수 있는 조건이 150만 RM(약 4억 700만 원) 이상입니다. 몇 달 전에 3층 주택을 봤습니다.

 

 

부동산 개발업자가 말하길 외국인이 빈집을 90만 RM(2억 4,500만 원)에 살 수 있다고 하면서 이곳에 외국인이 많이 산다고 하였습니다.

 

건설 중인 말레이시아 콘도

 

어떻게 그런 가격이 가능한지 모르겠습니다. 부동산 개발업자의 설명을 100% 알아들을 수가 없었습니다. 분명히 법적으로는 그 가격이 나올 수 없습니다.

 

하지만 제가 모르는 뭔가가 있을 수 있습니다. 말레이시아에는 겉으로 보이는 것이 모든 것이 아니기 때문이죠.

 

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쿠알라룸푸르의 콘도

 

셀랑고 주에서 쿠알라룸푸르로 돌아가 보겠습니다. 한국사람에게 몽키아라(Mont Kiara)를 포함한 쿠알라룸푸르의 콘도는 매력적인 곳입니다. 특히 도심으로 가면 교통이 편리합니다.

 

 

말레이시아는 쿠알라룸푸르 경계를 넘어가는 순간 대중교통의 혜택은 없어진다고 봐야 합니다. 물론 현지 사람은 다들 차를 몰고 다닙니다. 6개월 직장을 다닌 기록만 있으면 9년 상환으로 차를 사면 되니까요. 

 

쿠알라룸푸르에서 100만 링깃(약 2억 7,200만 원)으로 살 수 있는 대략적인 콘도입니다.

 

• 쿠알라룸푸르 외곽:  방 4개, 화장실 3개, 주차공간 2개인 1,500 스퀘어피트(sqft, 약 139 m2, 42 평) 
• 쿠알라룸푸르 시내 근처: 방 3개, 화장실 2개, 주차공간 1,2개인 800 스퀘어피트(74 m2, 22 평)

 

 

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구입할 콘도를 선택할 때, 추가로 생각해야 하는 비용

 

100만 링깃(약 2억 7,200만 원)은 단지 집을 구입하는 비용입니다. 콘도의 어떤 유닛을 선택하느냐에 따라 추가 비용이 듭니다. 특히 층이죠. 한국처럼 로열 층이 따로 있지는 않습니다.

 

현지 사람들 중에도 저층을 선호하는 사람도 있고, 고층을 선호하는 사람도 있는데, 아무래도 높은 건물이니 고층을 선호하는 사람이 많습니다. 그러나 제 개인적인 생각으로 고층에는 크게 2가지의 함정이 있습니다.

 

• 저층 vs 고층
• 주차 공간

 

먼저 알아야 하는 점은 말레이시아의 콘도의 가격은 가장 저층을 기준으로 하고 있습니다. 한층 올라갈 때마다 대략 1,000 RM(약 272,000 원)이 늘어납니다. 만약 20층에 산다고 하면 20,000 RM(약 544만 원)을 추가로 내야 합니다.

 

주차 공간을 하나만 제공하는데, 차가 2대라면 주차 공간을 추가로 사던가, 주차 공간을 렌트해야 합니다. 물론 가능하다면, 차를 길밖에 세워두어도 됩니다.

 

셀랑고 주의 콘도에서 바라본 바깥 풍경

 

전에 살던 아파트는 주차 공간을 주지 않아서 주차 공간을 따로 샀습니다. 물론 집을 팔 때도 주차 공간이 있으면 유리합니다. 말레이시아 가족은 대부분 차가 2대 이상입니다. 요즘은 보통 하나의 콘도 유닛에 2대 주차공간을 제공합니다. 

 

주차장과 관련된 얘기를 하나 더 하면, 주차장이 5, 6층인 경우 주차하는 것이 정말 힘듭니다. 1층부터 빙글빙글 돌아서 6층에 올라간다고 생각하면 머리가 아픕니다. 

 

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콘도를 사기 위한 비용

 

계약과 관련된 문서는 말레이시아에서 크게 '부동산 판매 및 구매 계약(SPA, Sales and Purchase Agreement)'와 은행 대출 계약(Loan Agreement)입니다. SPA의 인지세(Stamp Duty)의 경우 집값에 따라 요율이 정해져 있습니다.

 

예를 들면, 비용은 집값의 처음 10만 RM은 1%이고 그다음 40만 RM은 2%... 등등 이런 식으로 집값을 구간별로 잘라서 요율을 적용합니다. 이 금액도 꽤 됩니다. 

 

은행 대출은 외국인에게 집값의 70%(LVT)가 되고, 말레이시아 사람에게는 90%가 됩니다. 그러나 이건 법률적인 부분입니다. 말레이시아 사람에게 90%는 정말 어렵습니다.

 

좋은 직장에 월급도 많이 받으면 가능합니다. 당연히 보통 말레이시아 사람들에겐 70% 정도가 상한 입니다. 

 

외국인의 경우 70%를 받으려면 마찬가지로 말레이시아에 근무해서 취업 허가증이 있고, 말레이시아에 세금을 내고 있다는 소득세 번호(Income Tax No)가 있으면 그렇게 줄 것입니다.

 

아니면 Malaysia My Second Home (MM2H)라고 하는 10년 장기 비자를 사서, 그 돈으로 집을 사는 방법이 있습니다. 참고로 이 비자가 있으면 말레이시아 운전 면허증을 신청하면 받을 수 있습니다.

 

쿠알라룸푸르 도심의 콘도 옥상에서 본 바깥 풍경

 

말레이시아에 현지 은행이 많지만 모든 은행의 대출 심사가 까다롭습니다. 은행 대출을 비교한 말레이시아 웹사이트도 있습니다.   

 

로펌을 고용해서 SPA와 은행 대출 문서를 처리하는데 나중에 로펌의 청구서를 보면 정말 황당합니다. 복사비, 정부 부처에 가기 위한 교통비 등의 온갖 명목으로 비용이 붙어 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 직접 로펌을 고용해서 부동산 구매를 진행해야 합니다. 왜 그런지에 대해서는 아래 포스팅에 설명을 해두었습니다. '무료 법률 수수료' 부분입니다. 참고하세요. 

말레이시아 아파트, 콘도의 거리 광고의 숨은 뜻

 

작년(2020)과 올해(2021), 말레이시아에서 HOC(Home Ownership Campaign)을 하고 있습니다. 집을 사라는 것이지요. 대상 콘도는 문서의 인지세가 공짜입니다. 그러나 외국인은 대상에 없고, 현지인을 대상으로 하고 있습니다. 

 

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콘도를 구입하고 나서 발생하는 비용

 

콘도를 구입하면 발생하는 비용입니다.

 

• 리모델링 비용
• 관리비

 

그래서 돈을 집을 사는데 다 쓰면 안 됩니다. 리모델링 비용 때문입니다. 중국은 새집을 사면 아무것도 없이 비어있다고 합니다. 말레이시아는 바닥 타일, 페인트, 배선, 혹은 싱크대까지 되어 있습니다.

 

집에 들어가서 살려면 전등, 에어컨, 천장 선풍기, 부엌장 등을 리모델링 업자와 계약해서 새로 만들어야 합니다. 물론 빈집으로 현지인이나 외국인이게 세를 줄 수도 있지만, 특히 외국인은 빈집을 찾는 사람이 없습니다.

 

외국인들은 대부분 풀리퍼니쉬드(F/F, Fully Furnished)를 찾죠. 풀리퍼니쉬드는 심지어 그릇과 숟가락, 젓가락까지 제공하는 곳도 있습니다. 당연히 월세가 비쌉니다.

 

리모델링 비용은 생각보다 비쌉니다. 콘도 유닛의 경우에 이케아 가구를 쓰고 최대한 싸게 하면, 500 ~600만 원에도 가능합니다. 그러나 보통 800만 원에서 1,000만 원까지 생각해야 합니다.  

 

거대한 수영장 - 수영장이 너무 넓어 관리비가 걱정되었습니다.

 

그리고 콘도의 관리비입니다. 관리비는 주인이 매달 전액을 내야 합니다. 콘도의 관리비는 콘도 유닛 크기에 따라 다릅니다.

 

그리고 콘도 관리 회사가 정하는 정책에 달려있지만, 쿠알라룸푸르 콘도는 통상적으로 300 ~ 400 RM (약 82,000 ~ 109,000 원)으로 간주하면 됩니다.

 

제가 주택을 구입한 이유도 관리비를 내기 싫은 것도 한몫했습니다. 한 달에 400 RM이면 일 년에 약 130만 원의 돈을 지불해야 합니다. 

 

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그럼 파는 시기는 언제가 좋은가?

 

외국인은 금전적인 측면에서 5년 이상을 보유하고 있는 것이 좋습니다. 5년 이내에 판매하면 부동산 판매로 얻은 이익의 30%를 부동산 소득세(RPGT, Real Property Gains Tax)으로 냅니다. 6년 이후에는 이익의 10%를 냅니다.  

 

• 5년 이내: 판매 이익의 30%
• 6년 이후: 판매 이익의 10%

 

부동산 소득세는 팔 때 가격과 살 때 가격의 차이인 판매 이익에 대해서 일정 비율입니다.

 

2019년에 부동산 소득세법의 세금 비율이 변경되었습니다. 말레이시아 현지인의 경우는 3년까지는 이익의 30%를, 4년 차에는 20%를, 5년 차에 15%를, 6년 이상부터 5%를 냅니다. 그래서 현지인의 6년 이후에는 세금으로 5%를 냅니다.

 

그래서 말레이시아에서는 외국인이든 현지인이든 만 5년을 보유하는 게 유리합니다.

 

 

FIN

 

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