한국에서도 집 짓는 것은 두 번 할 일이 아니라고 합니다. 그만큼 집 지을 때 집주인의 스트레스가 심합니다. 비용도 싸지 않을뿐더러, 원하는 대로 공사가 완공될지도 미지수입니다. 말레이시아도 마찬가지입니다. 특히 말레이시아의 콘도를 구매하면 글자 그대로 빈집을 사게 됩니다. 하나부터 열까지 주인의 손길에 따라 콘도가 전혀 달라지게 됩니다.
목차
1. 예산 책정하기
2. 준비사항
3. 콘도의 리모델링
4. 비용을 절약하는 방법
5. 디자이너 고용의 명암
예산 책정하기
콘도를 포함한 말레이시아의 보통 집은 방 3개, 화장실 2개, 부엌, 거실로 구성됩니다. 일반적인 말레이시아 집의 크기는 대체로 900sqft(83.6 sqm, 25.3평)에서 1,500sqft(139.4 sqm, 42평) 사이입니다.
말레이시아의 새집은 콘도, 주택을 막론하고 빈집입니다. 중국의 새집과 비슷합니다. 말레이시아 새집은 전등을 위한 전기선, 바닥의 타일 등은 기본적으로 제공합니다.
말레이시아에서 콘도의 리모델링과 주택의 리모델링은 서로 다른 점이 많습니다. 당연히 비용이 서로 다르고, 주택이 콘도에 비해서 리모델링의 비용이 비쌉니다.
왜냐하면 주택은 주차장과 뒤뜰을 포함하여 실외 공간에 대해서 리모델링을 하게 됩니다. 콘도의 실외 공간인 복도는 리모델링의 대상이 아닙니다. 그렇기 때문에 콘도는 오롯이 실내에 대해서 리모델링 작업을 하게 됩니다.
말레이시아 부동산의 리모델링 비용은 대체로 부동산 가격의 10%로 예상하라고 합니다. 예를 들어 쿠알라룸푸르 몽키아라(Mont Kiara)의 콘도를 1,000,000 링깃(약 2억 7천3백만 원)에 산다고 하면, 100,000 링깃(약 2천7백만 원)을 리모델링 비용으로 책정해야 합니다.
전에 렌트한 콘도의 경우에 콘도의 가격이 400,000 링깃(약 1억 1천만 원)이었습니다. 집주인에게 리모델링 가격을 물어보니 25,000 링깃(약 6백8십2만 원) 정도를 사용했다고 했습니다.
통상적으로 10%의 리모델링 비용이면 40,000 링깃(약 1천1백만 원)을 예산으로 잡아야 하지만, 집주인은 부동산 가격의 10%를 사용하는 대신 6.25%를 사용하여 리모델링을 했습니다.
그래서 어떻게 리모델링을 했는지 물어보니, 집주인이 저렴하게 리모델링하는 방법을 공유해주었습니다.
그렇지만, 저렴하게 리모델링하는 방법을 사용하지 못하고 저의 집은 리모델링에 집 가격의 25%를 사용했습니다. 게다가 이 25%에는 냉장고, 침대, 오븐 같은 집기가 포함되어 있지 않습니다.
리모델링에 부동산 가격의 25%씩이나 사용한 이유는 실내 리모델링을 포함해서 집의 앞쪽과 뒤쪽, 양쪽의 확장 공사와 주차장 공사를 했기 때문입니다.
콘도의 경우는 주택과 달리 확장 공사가 없기 때문에 리모델링의 가격이 훨씬 내려갑니다. 그래서 콘도에서 예산을 가장 많이 책정해야 하는 곳은 부엌입니다.
준비사항
말레이시아 사람들, 특히 화교들은 집의 리모델링을 좋아합니다. 집을 소유하고 있는 화교들은 거의 리모델링을 하기 때문에, 리모델링에 대해서 물어보면 그들의 경험담을 얘기해 줍니다.
그래서 이 사람, 저 사람들과 얘기해 보면, 사람들이 리모델링 때 거의 예외 없이 공사업자와의 논쟁이 발생했다고 합니다. 어떻게 하면 업자와의 문제를 잘 해결할 수 있을까요?
리모델링 공사를 하기 전에 준비해야 할 사항이 있습니다. 그것은 리모델링의 목적입니다. 말레이시아 부동산 리모델링의 목적은 두 가지 중의 하나입니다.
첫 번째는 주거 목적입니다. 그리고 두 번째 목적은 투자 목적입니다. 투자 목적인 경우는 임대 수입을 위해서 부동산을 리모델링하게 됩니다. 혹은 말레이시아 사람들은 전혀 리모델링을 하지 않고 집을 내놓기도 합니다.
말레이시아에서 콘도 임대를 위해서 콘도를 구입했다면, 한국의 풀옵션처럼 모든 가전을 제공하는 것이 훨씬 낫습니다. 한국의 풀옵션을 말레이시아에서는 풀리 퍼니쉬드(F/F, Fully Furnished)라고 합니다.
풀리 퍼니쉬드는 TV를 제외하고 모든 가전제품을 제공합니다. 대체로 제공되는 가전은 냉장고, 세탁기, 가스레인지, 샤워 히터, 에어컨, 천장 선풍기 등입니다. 그리고 TV도 제공하는 집주인도 있습니다.
거기다가 식탁, 소파, 침대, 옷장도 있고 제가 전에 렌트한 콘도에는 정수기도 제공되었습니다.
반대로 말하면, 집의 리모델링의 목적이 임대, 주거 중의 무엇이든지 간에 리모델링을 하고 집기를 사야 합니다. 그렇지만 임대의 경우는 주거와 다르게 비용을 최대한 아껴서 리모델링할 수 있습니다.
그리고 실제로 집문서와 관련해서 평면도를 여러 장 복사해서 준비합니다. 그리고 평면도를 기준으로 방, 부엌, 화장실 등을 어떻게 리모델링할지 목록을 나열합니다.
평면도에 에어컨, 전기 콘센트, 천장 선풍기, 전등, 침대, 옷장, 냉장고, 전기히터, 가스레인지, 싱크대, 조리대, 책상, 소파 등의 위치를 표시합니다.
평면도에 위치를 표시하기 위해서는 냉장고, 침대, 가스레인지, 싱크대의 경우에는 제품의 치수를 파악해야 합니다. 그리고 전기 콘센트, 에어컨, 천등, 천장 선풍기의 위치는 실제로 구입한 콘도에 가서 움직이는 동선을 고려해서 위치를 선정합니다.
비록 빈집이지만, 리모델링 공사가 끝나고 집기가 다 들어온 상태를 상상하여 평면도에 최대한 표기를 해야 합니다. 그러고 리모델링에서 특이하거나, 참고한 이미지도 평면도와 같이 보관합니다.
설치 위치 정보를 기입한 평면도를 가지고 실제 집에서 마킹 테이프를 가지고 각 집기의 치수대로 표시하여 동선에 문제가 없는지, 집기가 설치되고 난 이후에 공간은 충분한지를 고려합니다.
그러고 나서, 필요한 집기의 가격을 조사하고 공사 비용을 조사합니다. 그리고 여러 업자를 만나 비용을 산정하여 리모델링의 목록에서 필요 없는 부분을 빼고, 필요한 부분을 추가하여 평면도를 계속 갱신해 나갑니다.
콘도의 리모델링
콘도와 주택의 다른 점은 콘도는 아파트처럼 공동으로 사는 공간입니다. 그래서 리모델링이 제한적입니다. 예를 들면, 말레이시아의 콘도 리모델링에는 예외 없이 창문을 위치를 변경할 수 없습니다.
말레이시아 콘도의 경우 말레이시아에서 공동 주택 관리법(SMA, Strata Management Act) 2013으로 콘도에 거주하는 사람들을 위한 필수 규정을 제공합니다. 스트라타(Strata)는 말레이시아에서 아파트, 콘도 등의 공동으로 사는 주거 형태를 총칭하는 단어입니다.
공동 주택 관리법의 섹션 21(1)에 보면, 공동 재산으로 분할한 건물 또는 토지를 적절하게 유지 관리하고, 양호하고 서비스 가능한 상태로 유지해야 한다는 규정이 있습니다.
주택은 집주인이 땅, 건물을 모두 소유하지만, 콘도의 경우 관련된 이해 당사자가 많습니다. 무엇보다 먼저 콘도 유닛을 산 주인이 있습니다. 그리고 콘도를 관리하는 관리 회사가 있고, 콘도를 지은 건설사가 있습니다.
그래서 공동 주택 관리법에 의해 이런 이해 당사자들끼리의 분쟁을 해결하고 있습니다. 그리고 콘도의 경우, 공유 재산이 있습니다.
단독 소유가 아닌 콘도 입주민의 공유 재산은 수영장, 정원, 헬스장 같은 콘도의 시설입니다. 이 공유 재산에 대한 내용도 공동 주택 관리법에 있습니다.
말레이시아의 관리 회사의 관리 방침은 천차만별입니다. 그래서 말레이시아에서 어떤 아파트를 밖에 보면 엄청 낡았습니다. 그에 반해 어떤 콘도는 지어진 지 오래되었지만 깨끗한 곳도 있습니다.
그래서 아파트, 콘도를 청결 상태로 유지하기 위해서 아파트, 콘도마다 관리 회사의 규정이 까다로울 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다.
관리 회사의 규정이 까다로운 콘도는 콘도 유닛을 산 개인에게 커튼 색의 톤까지 강제하는 경우도 있습니다. 왜냐하면 외부인이 그 콘도를 봤을 때 일관적 색을 유지하기 위해서입니다.
예를 들어 앞에서 언급한 콘도의 커튼에 대한 규정은 원색을 피하고 밝은 파스텔 톤을 사용해야 했습니다. 그래서 실제로 콘도의 안밖에서 관찰해보면 커튼색이 일률적입니다.
그렇지만 일반적인 콘도의 경우, 커튼 색까지 규정하지는 않습니다. 그렇지만, 콘도 관리 회사는 리모델링 공사에 대한 독자적인 규정이 있습니다.
콘도의 소유자가 리모델링을 하려면 콘도 관리 회사의 허가를 받아야 합니다. 그리고 공사 규정도 따라야 합니다. 이를테면 주말에는 공사를 하지 못한다거나 하는 규정입니다.
공동 주택 관리법의 2015년 규정에 의하면 관련 기관, 관리 회사의 사전 서면 승인없이, 콘도 소유자는 다음 행위를 해서는 안 됩니다.
- 첫 번째는 소유한 콘도 유닛에 복층을 만드는 일입니다.
- 두 번째는 콘도의 문, 창을 재배치합니다.
- 세 번째는 자신의 콘도에서 건물 안전 기능을 제거하거나 변경합니다.
- 네 번째는 콘도의 배관 및 하수도 시스템을 변경합니다.
- 다섯 번째는 콘도 유닛의 전기 시스템을 변경합니다.
- 여섯 번째는 전기 공급을 불법적으로 연결합니다.
리모델링 비용을 절약하는 방법
리모델링 비용을 절약하는 법은 많이 있습니다. 그러나 품질을 유지하면서 비용을 절약하기는 쉽지 않습니다. 특히 리모델링 비용을 절약하는 방법은 콘도 소유자가 콘도의 리모델링에 시간과 노력을 쏟아야 합니다.
비용을 절약하는 가장 좋은 방법은 리모델링 공사를 분할해서 관련 업자를 찾습니다. 물론 대부분의 리모델링 공사업자는 모든 공사를 자신이 계약하려고 할 것입니다.
그리고 계약 후 리모델링 공사업자는 대부분 세부 공사를 다른 업체에게 하청을 줍니다.
그렇기 때문에 필요한 일에 관련 업자를 찾고, 전체 공사를 콘도 소유자가 관리하는 것이 비용을 최대한 아낄 수 있는 방법입니다.
그리고 한국도 마찬가지지만 필요한 재료 구입을 공사업자를 거치지 않고, 스스로 조사하고 직접 구매합니다. 공사업자를 거치면 당연히 같은 재료라도 비용이 훨씬 올라갑니다.
물론 그들은 집주인이 직접 물건을 사는 것을 피하게 하기 위해 공사업자가 사거나 집주인이 사거나 비용은 똑같다고 주장합니다. 거래처 입장에서 보면 공사업자나 다른 사람도 다 똑같은 고객이기 때문에 할인 비율도 동일하다고 주장합니다.
그렇지만 실제로는 공사업자들은 그들이 가는 동일한 거래처에서 더 싸게 사서 집주인에게 훨씬 비싸게 팝니다.
비용이 더 들어감에도 불구하고 한 업자에게 모든 공사를 맡기겠다고 결심했다면, 그 업자에게 모든 재료의 스펙을 요구해야 합니다.
만약 업자가 그렇게는 못하겠다고 하면, 미래의 재난을 막았다고 생각하고 빨리 그 업자 대신 다른 사람을 찾아봐야 합니다.
재료의 스펙에 대해서는 치수뿐만 아니라 재료(철인지 알루미늄인지 등등), 샘플 등을 요구해야 합니다. 그렇게 하지 않으면, 공사가 시작하면 아주 저렴하고 싸구려 재료로 된 물건을 받을 것입니다.
말레이시아에서는 벽지를 거의 사용하지 않습니다. 그러다 보니 벽지는 거의 수입품인데, 한국에서 온 벽지가 많습니다. 가격은 싸지 않습니다.
그래서 콘도의 소유자가 시간이 충분하다면, 페인트 칠을 직접 하는 것도 비용을 아낄 수 있습니다. 저의 경우 페인트 칠에 4,500 링깃(약 1,230,000 원)을 사용했습니다.
4,500 링깃(약 1,230,000 원)이 별로 비싸 보이지 않을 수 있지만, 말레이시아 사람의 2020년 중간 수입이 2,062 링깃(약 563,000 원)입니다. 페인트 칠에만 말레이시아 일반 가정의 수입의 2배가 넘는 금액을 사용했습니다.
그렇지만 페인트 칠이 전체 리모델링 중에서 가장 마음에 들지 않는 부분입니다. 왜냐하면 리모델링 공사업자가 페인트 칠도 하청을 주었는데, 하청업체의 페인트 칠 수준은 그야말로 형편없었습니다.
계약한 공사업자가 시멘트 벽과 전기 배선 작업, 배관 작업 외에는 다 하청을 주었습니다. 공사 중 하청 작업은 집 내, 외부의 모든 바닥 타일 공사, 벽 타일 공사, 주차장 공사, 페인트, 부엌 조리대 제작, 대문 기둥, 석고보드 시공이었습니다.
특히 페인트 업체는 비용을 아끼기 위해서 최대한 페인트를 적게 칠했는데, 그렇다 보니 색상이 기대한 것과 달랐습니다. 공사업자는 카탈로그의 페인트 색과 실제 칠해진 페인트 색이 원래 다르다는 변명을 했습니다.
그래서 리모델링이 끝나고 집의 어떤 곳은 직접 남은 페인트로 페인트 칠을 다시 했습니다. 몇 번 덧칠을 하니까 색이 카탈로그의 색과 비슷해졌습니다.
그 외에도 하청 페인트 업체는 원래 벽의 페인트를 벗기지 않고, 덧칠을 했습니다. 새로 칠한 색은 흰색인데, 원래 색은 갈색이었습니다. 그래서 하청 업체에서 흰색을 칠하고 나니 흰색이 아니라 약간 노란색을 띠었습니다.
그리고 하청 페인트 업체는 마스킹 테이프를 붙이지 않고 페인트 칠을 해서 경계면이 고르지 못했습니다. 페인트 칠을 이렇게 해놓고 하청 페인트 업체 사장은 오히려 제가 까다롭다고 공사업체한테 험담을 늘어놓았습니다.
비록 그들이 광동어로 얘기했지만, 저의 화교 지인이 그들이 무슨 얘기를 하고 있는지를 저한테 알려주었습니다.
페인트 칠은 4개월 2주간의 리모델링 공사의 아주 작은 부분에 불과합니다. 공사업자가 원하는 것은 일이 쉽고 빠르고, 더 많은 돈을 버는 것입니다.
그러니 콘도의 리모델링을 하는 입장에서는 그들이 하는 말을 쉽게 믿지 말고 항상 교차 검증을 해야 합니다. 비슷한 리모델링을 한 사람의 의견이나 다른 업자의 의견을 종합해서 결정을 내려야 합니다.
가구 같은 경우는 이케아 제품을 사용하면 목수를 고용해서 가구를 만드는 비용을 아낄 수 있습니다. 목수를 고용하면 집의 치수에 맞게 가구를 제작해 줍니다. 그러나 목수를 고용하면 이케아 제품을 사용해서 가구를 배치하는 것보다 비용이 비쌉니다.
디자이너 고용의 명암
만약 콘도의 리모델링 공사를 콘도 소유자가 직접 관리하는 것에 대한 부담감이 있다면 이에 대한 방법이 하나 있습니다.
그리고 이 방법은 추가적으로 비용이 조금 더 들지만, 공사업자와의 문제를 최소화할 수 있습니다. 또한 말레이시아에서 금전적으로 여유가 있는 사람들이 많이 쓰는 방법입니다.
그것은 인테리어 디자인 회사에서 따로 인테리어 디자이너를 고용해서 공사에 책임자로 선임하는 방법입니다.
인테리어 디자인 회사의 디자이너 비용은 천차만별입니다. 그렇지만 인테리어 디자이너를 고용하면 대화의 채널이 하나만 있으면 되고, 요구사항을 디자이너에게 확실히 전달하면 됩니다.
여러 공사업자에게 물어보면, 인테리어 디자이너하고 일하는 것이 가장 힘들다고 합니다. 그 말은 역으로 디자이너를 고용하면 콘도 주인의 일이 수월해진다는 의미입니다.
그렇지만 역으로 디자이너에게 물어봐도 그들이 공사업자들하고 일하는 게 스트레스라고 말합니다. 인테리어 디자이너는 상대적으로 공사업자에 비하면 어리고 여성인 경우가 많아서 그런 점에서 힘들다고 합니다.
그리고 디자이너 고용시의 장점은 리모델링에 대해 디자이너가 아이디어를 만들어 준다는 점입니다. 그렇지만 디자이너가 아이디어를 주고, 설계도를 그리고 부수적인 작업을 하면 할수록 디자이너 비용이 올라갑니다. 즉 디자이너에게 많은 일을 맡기면 맡길수록 비용은 올라갑니다.
심지어 디자이너 회사가 고용한 공사업체가 리모델링 공사을 하게 되면, 외부 공사업체를 직접 고용하는 것보다 훨씬 비싼 비용을 지불해야 합니다.
제가 사는 동네의 디자이너 회사의 주차장에는 포르쉐 같은 고급차가 주차되어 있습니다. 개인적으로 두 군데의 디자이너 회사를 방문했지만 견적을 받지 않았습니다. 왜냐하면 이미 공사를 시작하고 디자이너 회사를 찾아갔기 때문입니다.
그리고 견적을 받지 못한 다른 이유는 디자이너가 집에 방문하고 견적을 낸다고 하면서 공사중인 집의 방문의사를 보여서 디자이너의 요청을 거절했습니다.
제가 생각하는 콘도를 살때 비용을 가장 절약할 수 있는 방법은 리모델링이 마음에 들게 되어있는 콘도를 중고로 사는 것입니다.
새집을 사서 리모델링 공사를 해야 한다는 생각만으로도 벌써 머리가 아파옵니다.
FIN
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